Все законодательные положения, связанные с наймом жилья, прописаны в главе 35 Гражданского кодекса РФ - "Наем жилого помещения".
Найдя подходящий вариант квартиры для съема, необходимо удостовериться, что ее хозяин располагает документами, подтверждающими его право собственности на жилплощадь. Таковыми являются договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены, свидетельства о праве на наследство и пр., прошедшие регистрацию в органах технической инвентаризации или в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наряду с договором, подтверждающим право собственности, собственник должен предоставить свидетельство о государственной регистрации. Кроме этого, достоверность того, что в данный момент право собственности не утрачено наймодателем, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое выдается Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды заключается, когда жилое помещение нанимает юридическое лицо, а договор найма - если это делает отдельный гражданин.
Главным документом, подписываемым при найме квартиры, является договор найма жилого помещения. Согласно этому документу, одна сторона (собственник, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилую площадь за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, государственно не регистрируется и не заверяется у нотариуса.
Смена собственника жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях заключенного ранее договора.
Договор найма должен:
- Содержать четкую идентификацию предоставляемой жилплощади: должны быть указаны четкий адрес квартиры и ее площадь. Если речь идет о комнате, она должна быть обозначена на плане квартиры (дома), прилагаемом к договору найма.
- Оговаривать срок договора. Согласно действующему законодательству, максимальный срок, на который может быть заключен договор о найме, - пять лет.
- Определять четкую сумму платежей за найм за определенный период времени (неделя, месяц, год).
- Включать в себя пункт о порядке расторжения договора с установлением сроков, в течение которых наймодатель должен известить нанимателя о расторжении договора.
Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если договор не предусматривает иного. Согласно действующему законодательству, текущий ремонт помещения производится нанимателем, а капитальный - наймодателем. Но этот порядок может быть изменен и оговорен в договоре о найме.
К самому договору должен прилагаться акт приема-передачи жилплощади в найм, где прописываются все технические характеристики жилплощади на момент заключения договора. Агентство недвижимости не является участником сделки найма, соответственно и не принимает на себя ответственность за недобросовестное поведение наймодателя и нанимателя. Функции агентства по сути сводятся только к подбору вариантов, посредничеству.
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, необходимо детально прописывать все пункты договора о найме, касающиеся условий расторжения, форс-мажорных обстоятельств, сроков внесения платежей, способов или объемов повышения арендной платы. А в иных спорных ситуациях рекомендуется обратиться в юридическое агентство для сопровождения сделки по недвижимости.
Согласно действующему законодательству, наймодатель предоставляет помещение надлежащего качества, наниматель не имеет права на переустройство или реконструкцию помещения без согласия на то наймодателя. Наниматель должен сам вносить коммунальные платежи, если договор не предусматривает иного, и обеспечивать сохранность помещения.
Выселение из жилого помещения в случае спорной ситуации, когда стороны не достигают соглашения по условиям заключенного договора, осуществляется только в судебном порядке.