Долевое строительство получило очень широкое распространение в нашей стране, начиная с 1990-х годов. Изначально, идея долевого строительства заключалась в том, чтобы в условиях нестабильной экономической ситуации, когда национальная валюта неустойчива и ежедневно теряет свою ценность, у граждан была возможность вложить деньги в недвижимость, пока они не обесценились.
Ведь приобретение готовой недвижимости требует наличия значительных денежных средств, причём в любой стране. А аккумулировать необходимую для покупки квартиры сумму в условиях, когда национальная валюта постоянно теряет в цене, крайне сложно, особенно для простого человека. Вот тут на помощь и приходит долевое строительство, когда обычный гражданин получает возможность финансировать сам процесс создания своего жилья, заранее закрепляя в договоре долевого участия окончательную стоимость приобретаемой квартиры. В результате, происходит перераспределение рисков: от непрофессиональной, и потому более слабой стороны - гражданина, риски переходят к профессиональному, и потому более сильному участнику коммерческого оборота - строительной компании.
А риски заключаются в том, что в условиях, когда деньги быстро теряют в цене, застройщику необходимо, во-первых, правильно рассчитать объём нужных для строительства финансовых ресурсов, а во-вторых, оперативно вкладывать поступающие от дольщиков деньги в создание многоквартирного дома, причём с максимальной экономией и эффективностью использования.
Однако, в результате вышеуказанного перераспределения рисков, довольно часто случается, что застройщик, в результате допущенных просчетов, ошибок или по причине внешних факторов, оказывается не в состоянии должным образом исполнить свои обязательства перед дольщиками.
В лучшем случае, застройщик нарушает сроки передачи дольщику готовой квартиры, или передает квартиру с небольшими недочетами по качеству и потребительским характеристикам. А в худшем случае, строительная компания допускает существенные дефекты в построенном объекте недвижимости, которые значительно снижают его потребительскую ценность. Или вообще, застройщик оказывается не в состоянии достроить дом, в результате чего строящееся здание приобретает печальный статус “недостроя”, а сам застройщик - не менее печальный статус банкрота.
В подобных случаях, дольщику для защиты своих нарушенных прав чаще всего приходится обращаться с иском в суд . На порядке судебной защиты интересов дольщика мы и остановимся немного подробнее.
Итак, если застройщик допускает просрочку передачи готовой квартиры или строительные недостатки в построенном объекте, то необходимо прежде всего направить в адрес застройщика претензию, причём под входящий номер, чтобы сохранились доказательства ее вручения адресату. В претензии необходимо потребовать от строительной организации уплатить неустойку за просрочку передачи квартиры, размер которой составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка России за каждый день просрочки (а если дольщик является простым гражданином, то сумма неустойки удваивается), либо устранения выявленных в объекте недостатков. Недостатки построенной недвижимости, кстати, надо в обязательном порядке предварительно зафиксировать в Акте осмотра, составленном с участием дольщика, ТСЖ или управляющей компании, и представителя застройщика. Если застройщик добровольно Ваши требования не удовлетворит, то тогда нужно обращаться с иском в суд на застройщика.
В исковом заявлении, помимо требования об уплате неустойки, следует также заявить требование о компенсации морального вреда, возмещении затрат на оплату услуг судебного представителя, а также уплаты штрафа за отказ застройщика от добровольного удовлетворения требований дольщика как потребителя. А в исковом заявлении по поводу недостатков Вы можете потребовать от застройщика устранить допущенные строительные недостатки, либо компенсировать Ваши затраты на устранение недостатков своими силами, и также заявить к компенсации моральный вред, затраты на услуги адвоката и штраф за то, что строительная компания добровольно не выполнила Ваши требования.
Если же застройщик вообще не может достроить дом и передать Вам квартиру, и его просрочка уже достигла значительных размеров, то не стоит дожидаться, когда он будет окончательно признан банкротом. Нужно максимально оперативно, пока строительная компания ещё на плаву и располагает хоть какими-то активами, расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), путем направления застройщику одностороннего извещения (также с получением отметки о принятии). И потребовать возврата всех уплаченных по ДДУ денежных средств и процентов за пользование этими средствами в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка России.
Проценты начисляются за весь период: с момента получения застройщиком Ваших денег - и до момента их фактического возврата Вам. А если Вы являетесь гражданином, то сумма процентов удваивается. Более того, если застройщик добровольно деньги Вам не заплатит и Вы будете требовать их в судебном порядке, то также смело заявляйте в суде о компенсации морального вреда, возмещении затрат на адвоката, и самое главное - взыскании штрафа в размере половины от всех присуждённых судом в Вашу пользу сумм.
При обнаружении в квартире существенных дефектов, значительно снижающих ее потребительскую ценность, порядок Ваших действий такой же: Вы в одностороннем порядке отказываетесь от квартиры, расторгаете ДДУ и требуете от застройщика по максимуму: и возврата внесённых денег, и уплаты процентов, и компенсации морального вреда, и возмещения судебных расходов, и взыскания судом штрафа в размере половины от присуждённых сумм.
Таким образом, всегда имейте ввиду, что на уровне федерального законодательства России права и интересы дольщиков очень хорошо защищены. Главное, что от Вас требуется - это грамотно и умело пользоваться своими правовыми возможностями!